よくある質問：京都市の空き家はなぜ放置される？主な理由と今からできる対処法
京都市内にある実家や相続した家が空き家になったまま、「どうすればよいか分からない」と悩んでいませんか。空き家をそのままにしてしまう背景には、相続人同士で話がまとまらない、荷物や仏壇を整理できない、改修や解体の費用を用意できないなど、さまざまな事情があります。
京都市の2023年（令和5年）住宅・土地統計調査では、市内の空き家は105,300戸、空き家率は12.5％でした。これは住宅・土地統計調査に基づく市全体の推計値で、個々の物件の状態や「放置されている空き家」の数を示すものではありません。
出典：京都市「令和5年住宅・土地統計調査の結果（空き家率、空き家数）」(https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337643.html)
この記事では、京都市の空き家が放置される主な理由と、放置を長引かせないためにできることを解説します。
京都市の空き家が放置される主な理由
1. 相続人や共有者の間で話し合いがまとまらない
親が亡くなった後、実家を誰が引き継ぐのか、売却するのか、貸すのかが決まらないまま、時間が過ぎてしまうことがあります。相続人が複数いる場合は、全員の意向確認や遺産分割の話し合いが必要です。相続登記がされず名義人が以前のままだったり、相続が重なって権利者が増えたりすると、売却や活用に向けた手続きが複雑になります。
京都市も、相続などで権利関係が複雑になり、所有者が多数となることや所在が分からなくなることを、空き家が放置される要因として挙げています。相続登記は2024年4月から申請が義務化されています。個別の期限や必要な手続きは、法務局や司法書士に確認しましょう。
2. 家財や仏壇、思い出の品を整理できない
「親の荷物を処分するのは気が進まない」「仏壇や位牌をどうすればよいか分からない」「いつか家族が使うかもしれない」と考え、片付けを始められないケースもあります。家財の量が多いと、整理に時間も費用もかかります。家族の気持ちに関わる問題なので、すぐに結論を出せないのは自然なことです。
京都市の空き家対策計画でも、「特に困っていない」「物置として使っている」「仏壇がある」など、所有者の意識や事情が活用を妨げる例として示されています。
3. 改修・解体や管理にかかる費用が心配
築年数が古い住宅では、雨漏りや設備の故障、耐震性などの確認・修繕が必要になることがあります。活用前の改修費用や、解体する場合の費用を考えると、判断を先送りにしてしまうことがあります。遠方に住んでいる場合は、定期的な見回りや草木の手入れにかかる交通費・管理費も負担になります。
一方、空き家は使っていなくても、建物の点検や敷地の管理が必要です。放置期間が長くなるほど劣化が進み、結果として修繕や処分の選択肢が狭まる可能性があります。費用の全体像が分からないときは、売却・賃貸・現状維持・解体それぞれの概算を確認してから考える方法があります。
4. 貸したり売ったりすることに抵抗がある
「知らない人に貸すのは不安」「貸した後に戻してもらえるか心配」「先祖から受け継いだ家を手放したくない」といった思いから、活用に踏み切れないことがあります。家を残したい気持ちと、管理負担を減らしたい気持ちの間で迷う方も少なくありません。
売却だけが選択肢ではありません。状態や立地、所有者の希望によっては、賃貸、改修しての活用、一定期間の管理、親族への承継などが考えられます。まずは「いつまで残したいか」「将来自分や家族が使う予定があるか」を整理すると、選択肢を比べやすくなります。
5. 建築上の制限や権利関係があり、活用方法が見えない
道路への接し方などの条件によっては、建て替えや改修が難しいことがあります。隣地を通る給水管などが関係する場合、工事にあたって隣地所有者の承諾が必要になることもあります。こうした事情から「売れないのでは」「何をしても難しいのでは」と感じ、相談そのものをためらうことがあります。
実際に可能な活用方法は、建物や土地の条件を確認しなければ判断できません。京都市の計画でも、接道要件などの法的制限や、需要と供給のミスマッチが空き家の活用・流通を難しくする要因として挙げられています。
6. 誰に相談すればよいか分からない
不動産会社、司法書士、税理士、建築士など、悩みの内容によって相談先が異なるため、最初の一歩が分からず放置が続くことがあります。「まだ売ると決めていないのに相談してよいのか」と迷う方もいるでしょう。
京都市には、空き家の活用方法や修繕について相談できる窓口や専門家派遣制度があります。また、京都市地域の空き家相談員にも相談できます。相談したからといって、直ちに売却を決める必要はありません。
空き家を放置すると起こりうること
管理が行き届かない期間が長くなると、雨漏りや腐食など建物の劣化、庭木や雑草の繁茂、不法侵入やごみの投棄といった問題につながることがあります。屋根材や外壁の落下などで近隣や通行人に被害が及べば、所有者が責任を問われる可能性もあります。
また、京都市では「管理不全空家」や「特定空家等」に該当する場合、状態に応じて指導・勧告などの対象となることがあります。勧告を受けると、住宅用地に係る固定資産税等の特例が適用されなくなる場合があります。すべての空き家に一律に適用されるものではなく、個別の状態や法令上の判断によります。
京都市の空き家について、まず確認したい3つのこと
1. 登記と相続人を確認する
登記事項証明書などで現在の名義を確認し、相続が発生している場合は相続人や共有者を整理します。相続登記や遺産分割の進め方に不明点があれば、司法書士などの専門家に相談しましょう。
2. 建物の状態と管理状況を確認する
雨漏り、外壁や屋根の傷み、窓の破損、庭木の越境、郵便物の滞留などを確認します。遠方で自分で見に行けない場合は、専門家や管理サービスに現地確認を依頼する方法もあります。
3. 希望と費用を並べて選択肢を比較する
「売却する」「貸す」「家族が使う」「管理を続ける」「解体する」などの選択肢について、必要な手続き、費用、期間を確認します。建物の状態によって、リフォームして売る方法と現状のまま売る方法で条件が変わる場合もあります。査定や相談を通じて、物件の状況に合う進め方を把握しましょう。
京都市の空き家相談・支援制度
京都市では、空き家の活用や流通について専門家に相談できる制度を設けています。たとえば「空き家活用・流通支援専門家派遣制度」では、対象となる市内の一戸建て・長屋建て住宅について、地域の空き家相談員や建築士が現地で活用方法や修繕について助言します。制度の対象や受付状況は年度によって変わるため、申請前に京都市の公式ページで最新情報をご確認ください。
京都市「空き家活用・流通支援専門家派遣制度」 (https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000168674.html)
京都市空き家対策室「空き家対策総合案内」 (https://akiya.city.kyoto.lg.jp/)
京都市の空き家が放置される理由を知り、早めに相談を
京都市で空き家が放置される理由は、相続や共有者間の調整、家財の整理、改修費用、建築上の制限、相談先が分からないことなど、一つではありません。所有者の事情や建物の状態によって、適した解決方法も異なります。
「何から始めればよいか分からない」という段階でも、登記や建物の状態、売却・賃貸に必要な費用を確認すれば、次の一歩が見えてきます。京都市右京区で45年以上不動産に携わってきた京都相互住宅では、空き家の相談や売却査定を承っています。売却を決める前の情報収集としても、お気軽にご相談ください。
京都の空き家に関するご相談 (https://www.kyoto-akiya.jp/)
よくある質問
Q:京都市の空き家は何戸ありますか？
2023年（令和5年）住宅・土地統計調査によると、京都市の空き家数は105,300戸、空き家率は12.5％です。調査上の「空き家」には賃貸用や売却用、別荘なども含まれます。
Q:相続した空き家は、すぐ売却しなければいけませんか？
すぐに売却する必要があるとは限りません。賃貸、親族による利用、管理の継続なども含め、権利関係や維持費、将来の利用予定を確認して判断しましょう。相続登記などの手続きには期限や要件があるため、専門家への確認をおすすめします。
Q: 空き家の荷物が残っていても相談できますか？
相談できます。荷物を片付ける前に、現状のままで売却や活用が可能か確認できる場合があります。処分が必要なときも、方法や費用を事前に相談してから進めると安心です。
Q: 京都市に空き家の相談窓口はありますか？
京都市の空き家相談窓口や地域の空き家相談員、専門家派遣制度があります。制度の対象や最新の受付状況は、京都市の公式案内をご確認ください。
空き家売却関連記事（空き家売却センター） 京都市の空き家売却について詳しく見る https://www.kyoto-akiya.jp/
