空き家売却の流れ

結論：相続した空き家の売却は

京都市での実務に即して、必要書類・期間・注意点・税制まで一気に整理します。

まず最初にやること（売却前の必須ステップ）

1. 相続人の確認（法定相続人の把握）

籍謄本等で法定相続人を確定します。兄弟姉妹が多い場合は共有名義になるため、売却には全員の同意が必要です。

2. 遺産分割協議（相続人が複数の場合）

誰が不動産を相続するかを話し合い、「遺産分割協議書」を作成します。売却する場合でも協議書は必須。

3. 相続登記（名義変更）※2024年から義務化

義が被相続人のままでは売却できません。

• 期限：相続を知った日から 3年以内

• 違反：10万円以下の過料

• 費用：固定資産税評価額 × 0.4%（登録免許税）＋司法書士費用（5〜15万円）

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売却準備（現地の整理・確認）

4. 残置物処分・遺品整理

売却前に家財を撤去します。

• 費用目安：30〜100万円（物量・地域で変動）

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5. 建物・土地の現況確認

• 雨漏り・シロアリ・傾きなどは「告知義務」あり

• 境界が不明確な場合は測量が必要（数十万円）

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6. 固定資産税の確認

建物がある間は「住宅用地特例」で固定資産税が最大1/6に軽減。 解体すると特例が外れ税額が増えるため、解体のタイミングは慎重に。

売却手続き（査定〜契約）

7. 不動産会社への査定依頼（複数社がおすすめ）

• 訪問査定の方が精度が高い

• 相場把握のため2〜3社比較が望ましい

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8. 媒介契約の締結（売却を依頼する契約）

種類は3つ。空き家売却では「専任」または「専属専任」が安心。

• 一般媒介：複数社OK

• 専任媒介：1社、自己発見取引OK

• 専属専任媒介：1社、自己発見不可

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9. 売却活動（内覧・広告）

期間の目安：1〜3ヶ月（都市部）／長いと半年以上

• 内覧前に最低限の片付け

• 雨漏り・設備故障などは事前に把握

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10. 売買契約の締結

• 手付金：売却価格の 5〜10%

• 重要事項説明を受ける

• 告知義務に注意

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11. 決済・引渡し（売却完了）

• 残代金受領

• 所有権移転登記

• 鍵の引渡し

• 仲介手数料：売却額 × 3% + 6万円 + 税

売却後に必要なこと（税務）

12. 確定申告（翌年2〜3月）

不動産売却は必ず申告が必要。 特例を使う場合も申告しないと適用されません。

使える税制（空き家売却で最重要）

● 相続空き家 3,000万円特別控除

要件を満たすと譲渡所得から 3,000万円控除。 主な要件：

• 昭和56年5月31日以前の建物（旧耐震）

• 相続直前に被相続人が一人暮らし

• 相続後、事業・貸付・居住に使っていない

• 売却金額1億円以下

• 相続から3年を経過する年の12月31日までに売却

● 取得費加算の特例（相続税を払った場合）

相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税が軽減。 期限：相続開始から 3年10ヶ月以内 の売却