実家を相続して空き家に？どうするべきか判断基準を解説

実家が空き家化したとき最初に確認すべきこと

実家が空き家になったときは、まず誰が相続人になるのかを整理することが重要です。
被相続人の戸籍一式をたどり、配偶者や子、兄弟姉妹などの法定相続人の範囲を確認します。
同時に、公正証書遺言か自筆証書遺言かといった遺言書の有無と内容を確かめ、遺産分割協議書がある場合は不動産の取得者が明記されているか確認します。
こうした書類の内容に不明点があると、後の相続登記や売却、管理方針の決定が進まなくなるおそれがあります。

次に、相続登記の義務化と申請期限を把握する必要があります。
不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられています。
また、制度が始まった令和6年4月1日より前の相続で登記がされていない場合も、原則として令和9年3月31日までに登記を行う必要があります。
正当な理由がないのに期限を過ぎて申請を怠ると、不動産登記法に基づき10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。

さらに、空き家を所有していることで生じる基本的な負担も整理しておきます。
固定資産税は、不動産の所有者に対してその評価額に応じて課税される地方税であり、住んでいなくても毎年納める義務があります。
加えて、倒壊や屋根材の飛散、庭木の越境などで第三者に損害を与えた場合には、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。
このため、定期的な点検や清掃、草木の手入れなどの管理コストと手間を見積もり、今後の活用方針を検討することが大切です。

相続した空き家を放置するリスクとデメリット

全国の空き家は令和5年住宅・土地統計調査の速報値で約900万戸、空き家率13.8％と過去最高となり、空き家問題は身近な課題になりつつあります。
中でも、相続した実家が誰も住まないまま放置されると、老朽化が進み、屋根材や外壁が落下して通行人にけがを負わせるおそれがあります。
また、不審火やごみの不法投棄、侵入者による不法占拠など、火災や犯罪の温床になる危険も指摘されています。
このように、空き家を放置することは、所有者本人だけでなく周囲の生活環境や安全にも大きな影響を及ぼす可能性があります。

さらに、建物の管理が不十分で倒壊や衛生面の問題があると判断されると、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき「特定空家等」に認定される可能性があります。
特定空家等に勧告が出されると、土地に対する住宅用地の固定資産税の軽減措置が外れ、固定資産税の負担が大きく増える場合があります。
それでも改善が見られないと、命令や行政代執行による強制的な解体などが行われ、その費用が所有者に請求されることもあります。
このように、行政からの指導や税負担の増加といった不利益を避けるためにも、放置せず早めに対策を検討することが重要です。

相続した空き家を複数人で共有している場合、そのまま放置してしまうと、時間の経過とともに話し合いがまとまりにくくなる傾向があります。
相続人の高齢化や死亡により共有者がさらに増えると、連絡先が分からない人が出てきたり、判断能力に問題が生じたりして、売却や解体の合意形成が一層困難になります。
共有者のうち一部が管理や固定資産税の負担を担い続けることで、不公平感や金銭トラブルが生じることも少なくありません。
このような相続トラブルを避けるためにも、共有名義のまま放置せず、早い段階で今後の方針を家族で話し合うことが大切です。

実家の空き家を「残す・活用する」場合の考え方

まず、自分や親族が将来住む可能性があるかどうかを冷静に整理することが大切です。
通学や通勤の利便性、周辺環境、安全性など、生活のしやすさを具体的に思い浮かべながら判断すると迷いが減ります。
そのうえで、老朽化の程度や耐震性、設備の古さなどを確認し、どの程度のリフォームが必要か大まかに把握しておきます。
今すぐ住まなくても、将来の選択肢を残すために、管理方針と費用の見通しを持っておくことが重要です。

自宅として住むことを前提にリフォームする場合は、内装だけでなく、屋根や外壁、給排水管など見えにくい部分の修繕費も見込む必要があります。
一般的に、全面的な改修を行うと数百万円から数千万円規模になることもあり、資金計画を立てずに着手すると家計への負担が大きくなります。
一方で、今すぐ本格的な工事を行わず、雨漏り防止や換気など最低限の維持管理にとどめる方法もあります。
どの程度の水準で住める状態にしておきたいのかを家族で話し合い、リフォーム費用と維持費のバランスを検討することが大切です。

実家を手放さずに活用する方法としては、賃貸として貸し出す、短期滞在用として一時利用してもらう、倉庫や事務所として使うなど、いくつかの選択肢があります。
ただし、いずれの場合も、入居者や利用者を受け入れられる状態にするための修繕や、事故防止のための安全対策が欠かせません。
また、賃貸収入が得られる一方で、固定資産税や火災保険料、修繕費、管理の手間なども継続して発生します。
収入と支出、労力のバランスを比較し、「無理なく続けられる活用方法かどうか」を基準に検討することが望ましいです。

相続した空き家を残す・活用する場合は、税金の影響も見落とせません。
まず、相続時には土地と建物の評価額に応じて相続税の負担が生じる可能性があり、その後も毎年の固定資産税や都市計画税を支払い続けることになります。
さらに、将来賃貸に出した場合は家賃収入が所得税の対象となり、売却した場合には譲渡所得として所得税・住民税が課されることがあります。
どのように残し、どのように活用するのかによって税負担の内容が変わるため、早めに税務上の影響を整理しておくと安心です。

実家の空き家を「手放す」べきか迷う方の判断基準

実家の空き家を手放すかどうかを考えるときは、まず立地や周辺環境、最寄りの生活施設への距離などから、将来の利用可能性を整理することが大切です。
あわせて、建物の築年数や劣化状況、耐震性などを確認し、大規模な修繕が必要かどうかを冷静に見極める必要があります。
さらに、固定資産税や保険料、草木の手入れや清掃費用など、維持のためにかかる年間コストを概算し、家計への負担感を家族で共有すると判断しやすくなります。
こうした点を一つずつ確認していくことで、「持ち続ける意味」がどの程度あるのかが見えやすくなります。

実家の空き家を手放す方法としては、一般的な売却に加え、解体して更地として売却する選択肢もあります。
老朽化が著しく建物の安全性に不安がある場合は、倒壊リスクや特定空家指定による固定資産税の優遇解除を避けるために、解体を検討することもあります。
また、負債超過などでそもそも相続自体を望まない場合は、相続放棄を選ぶことにより、原則として不動産を含む一切の財産を承継しない道もあります。
さらに、相続や遺贈により取得した土地について、一定の要件を満たせば、相続土地国庫帰属制度を利用して国に引き取ってもらうことも可能とされています。

実家の空き家をどうするかは、複数の相続人がいる場合ほど、早い段階で方針を共有しておくことが重要です。
「売却したい人」と「思い出があり残したい人」がいると、時間の経過とともに感情的な対立が深まり、売却や活用のタイミングを逃してしまうおそれがあります。
売却や解体、相続放棄、国庫帰属制度のいずれを検討する場合でも、権利関係や税金、費用の見通しなど、専門的な判断が必要になる場面が多くなります。
そのため、相続開始からあまり時間がたたないうちに、専門家へ相談しながら家族全員で合意形成を進めることが、無用なトラブルを避けるうえでの目安になります。

まとめ

相続で実家が空き家になると、登記や税金、管理責任など考えることが一気に増えます。
放置すると老朽化や近隣トラブル、特定空き家による固定資産税の増額など、負担だけが大きくなりがちです。
一方で、将来住む・貸す・一時利用する・売却や解体を行うなど、選択肢は決して少なくありません。
大切なのは、家族で話し合いながら、早い段階で自分たちに合った方向性を決めることです。
当社では、相続した実家の現状整理から、残す場合・手放す場合それぞれのメリットと注意点まで、分かりやすく丁寧にご説明します。
「実家の空き家をどうするべきか」と迷われたら、まずはお気軽にご相談ください。