京都市の実家を相続したけど住まない？売却か保存か迷う人の判断軸を解説

京都市で相続した実家を「住まない」ままにするリスク

相続した実家に誰も住まず長期間放置すると、建物の傷みが一気に進みます。
定期的な換気や清掃が行われない住宅は、雨漏りやカビ、白蟻被害などが発見しにくく、修繕費が高額になりやすいです。
また、人の出入りがない住宅は空き巣や不法侵入の標的になりやすく、庭木の越境やごみの不法投棄などが起こると、近隣から苦情やトラブルにつながるおそれがあります。
このように、住まない実家をそのままにすることは、所有者自身の負担だけでなく、周囲の環境にも影響を及ぼします。

一方で、誰も住んでいない実家であっても、固定資産税や都市計画税は原則としてかかり続けます。
さらに京都市では、所在地に住所を有する者がいない住宅などを対象に、「非居住住宅利活用促進税」（いわゆる空き家税）を導入し、非居住住宅の所有者に追加的な税負担を求める仕組みが整えられています。
この新たな税は、市街化区域内にある非居住住宅の所有者を対象として、居住や売却、賃貸などの利活用を促すことを目的としています。
つまり、実家に住まないまま所有を続けると、維持費だけでなく、将来的に空き家税の負担も加わる可能性があることを押さえておく必要があります。

京都市は、「京都市空き家等対策計画」を策定し、空き家を地域の資源として活用しながら、放置による地域環境の悪化を防ぐ方針を明確にしています。
また、「京都市空き家対策室」の運営や、専門家による無料相談、地域連携型の空き家対策事業などを通じて、空き家の利活用や発生予防を積極的に進めています。
このような行政の方向性を踏まえると、相続した実家を「とりあえず残しておく」という選択は、税負担と管理責任だけが増えやすく、将来の選択肢をかえって狭めてしまうおそれがあります。
思い出を大切にしつつも、空き家として放置することのデメリットを冷静に整理しておくことが重要です。

京都市で実家を相続したら最初に確認したい手続き

まず確認していただきたいのが、相続登記の義務化です。
不動産を相続で取得した人は、相続で取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する義務があり、正当な理由なく怠ると過料の対象となる可能性があります。
施行日より前に始まった相続であっても、まだ相続登記をしていない場合は、一定の期限までに登記を済ませる必要があります。
名義を被相続人のまま放置すると、相続人同士の話し合いが難しくなったり、売却や担保設定などの手続きが進められなくなったりするおそれがあります。

次に、固定資産税などの納税に関する立場を整理することが大切です。
京都市では、固定資産税・都市計画税の納税義務者は、原則としてその年の1月1日時点で登記簿上の所有者とされており、名義変更をしていない場合は被相続人名義のまま課税されます。
ただし、登記名義人が亡くなっているのに相続登記がされていないときは、相続人など「現に所有している者」が「現所有者申告書」を提出し、課税台帳上の所有者を変更する仕組みが設けられています。
納税通知書の宛先や代表者を明確にしておくことで、納付漏れや相続人間の負担感の偏りを防ぐことにつながります。

あわせて、京都市が用意している空き家対策の窓口や公的な相談先を早めに把握しておくと安心です。
京都市は、空き家で悩む所有者向けに情報をまとめた「京都市空き家対策室」の情報発信サイトを開設し、放置のリスクや活用の支援策などを案内しています。
また、市の空き家相談窓口や、地域ごとに配置された「地域の空き家相談員」が、空き家の管理や活用についての相談に対応しており、必要に応じて専門家派遣制度などの紹介も行っています。
こうした公的機関の情報を活用しながら、相続登記や税の手続きと並行して、将来の利用方針について検討を進めていくことが重要です。

想い出を守りながら「保存」する場合に考えること

相続した実家に将来住む可能性がある場合や、京町家など歴史的・文化的な価値が認められる建物である場合には、安易に取り壊さず「保存」という選択肢を検討することが大切です。
京都市では、京町家の保全と継承を目的とした条例が整備され、まち並み景観や生活文化の象徴としての価値が評価されています。
こうした建物を適切に残すことで、家族の想い出だけではなく、地域の歴史や文化を次の世代につなぐことにもつながります。
一方で、保存を選ぶ場合でも、老朽化や安全面への配慮を欠かさないことが重要です。

実家を保存し続けるには、定期的な点検や修繕、防災対策を計画的に行う必要があります。
京都市では、木造住宅や京町家を対象にした耐震診断や耐震改修の支援制度が用意されており、一定の条件を満たす改修工事について補助や融資が受けられる仕組みがあります。
また、固定資産税に加えて、将来的には非居住住宅利活用促進税の対象となる可能性があり、建物の評価額や立地に応じて継続的な税負担が生じます。
このような維持管理費や税負担を見通したうえで、無理のない範囲で保存を選ぶことが欠かせません。

実家を残すと決めても、どのような形で残すかによって、気持ちの整理の仕方は変わってきます。
まずは、家の中の写真やアルバム、手紙などの思い出の品を時間をかけて整理し、残したいものと手放すものを見極めていくことが大切です。
仏壇や遺品については、供養を行ってから専門事業者への引き取りや処分を検討すると、心情的な負担が軽くなる場合があります。
さらに、最低限のリフォームや清掃を行い、将来の利用の可能性を残しつつ、家族が安心して立ち寄れる「拠り所」として整えておくことも一つの方法です。

売却を選ぶ場合のメリットとタイミングの考え方

まず、「住まない実家」を売却する大きなメリットは、管理や税金といった負担から解放されることです。
空き家は、固定資産税などの維持費に加えて、適切な管理や修繕にも継続的な費用と手間がかかります。
売却によってこうした負担を早めに整理することで、時間や気力を別のことに向けやすくなります。
さらに、売却代金を老後資金や子世代の教育費などに充てることで、実家の価値を具体的な形で家族の将来に生かすことができます。

次に、相続した空き家を売却する際には、所得税と住民税で「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
国税庁の案内では、被相続人が1人で住んでいた住宅を相続し、一定の要件を満たしたうえで譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できると示されています。
適用を受けるには、相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど、いくつかの期限や条件があります。
また、この特例を使うためには、確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を添付する必要があり、この確認書は京都市の窓口で発行を受けることができます。

さらに、京都市では居住者のいない住宅に対して「非居住住宅利活用促進税」（いわゆる空き家税）の導入が予定されており、令和8年（2026年）以降に課税開始と案内されています。
相続により非居住住宅を取得した場合、所定の申告を行うことで3年間課税が猶予される仕組みが示されており、その間に売却や賃貸など利活用を進めることが想定されています。
このように、相続開始からの期間や新たな税負担の有無を踏まえると、「特例の適用期限」と「空き家税の猶予期間」が重なる数年間は、売却を検討するうえで重要なタイミングと言えます。
将来の税負担や管理負担が大きくなる前に、家族で方針を話し合い、早めに情報収集を進めることが大切です。

まとめ

京都市で相続した実家に住まないまま悩んでいるなら、まずは「保存」と「売却」の両方を冷静に比べることが大切です。
空き家の老朽化や防犯リスク、固定資産税や非居住住宅利活用促進税などの負担は、放置するほど重くなりがちです。
一方で、将来住む可能性や建物の価値を踏まえて丁寧に保存する道や、売却して負担を減らし資金を有効活用する道もあります。
当社では、想い出を大切にしながら、お客様ごとに最適な選択ができるよう手続きや税金面も含めて丁寧にご相談を承っています。
迷われている方は、お気持ちの整理を兼ねて、まずはお気軽にお問い合わせください。